原状回復とは。

物件の賃貸借契約には「借主は契約終了時に物件を原状に復して明け渡さなければならない」という義務があります。
しかし、借りた物件は契約締結時と同様の状態に回復するということではありません。
原状回復とは、借主の住居使用により生じた建物価値の減少のうち、故意や過失、
善管注意義務違反、通常使用に反する使用方法などによる損耗や破損などを
原状に回復させることです。
したがって、費用の負担についても、破損部分の原状回復工事に必要な施工の
最小単位に限定されます。
また、自然災害の不可抗力による破損や損耗、第三者がもたらした破損や損耗等については、
借主が負担すべきものではありません。

原状回復の負担区分は一般的例示に基づき次の項目に纏められます。
部位と状況別に原状回復の基準を記載いたします。

畳

特に破損は見あたらず、次の入居者確保の為に行う、畳の裏返しや表替え。
日照・建物構造欠陥に雨漏りなどで発生する畳の変色。
これらの理由による原状回復は、入居者の入れ替わりは維持管理上の問題であること、日照は通常の生活で遮断するのは不可能であり、構造欠陥からなるものは借主に責任がないとされるので「貸主」の負担が妥当と考えられます。

フローリング

フローリングのワックスがけ。
ワックスは通常の生活において必ず掛けるとは言い切れないこと、そして維持管理の意味合いが大きく含まれるので「貸主」負担と考えられます。
また日照による変色や色落ちは通常消耗として、欠陥構造が原因となる変色も借主の責任とはならず、「貸主」の負担と考えられます。
椅子の加重によるへこみやキャスターによるキズ等は、予測されるのが通常であり、十分に注意を払う必要があります。
そのため、キャスターによるキズや椅子によるへこみを発生させた場合は、善管注意義務に反すると考えられ、「借主」の負担と考えられます。

カーペット、その他

家具の設置による床やカーペットのへこみ跡。
家具の設置は必然的なものと考えられおり、設置が原因によるへこみ跡は通常使用の範囲内であり、「貸主」の負担が妥当とされます。

飲食物のこぼしによるシミやカビ

飲食物をこぼしてしまうのは通常の生活では十分に考えられますが、お手入れや掃除不足で生じたシミやカビのクリーニングは「借主」の負担と考えられます。

冷蔵庫下の錆跡

フローリングと畳に設置した場合も同様ですが、冷蔵庫に発生した錆が床に付着しても、拭き・掃きの簡易掃除で除去できる程度であれば、通常の範囲となりますが、錆を放置して、床に汚損の損害を与えることは、「借主」の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられます。

引っ越し作業や家具の移動で生じた引っ掻きキズ

家具が床を引きずったり、擦ればキズが付くのは通常予測の範囲であり、発生させた場合は善管注意義務に反し「借主」の負担が妥当になります。

テレビ、冷蔵庫等による背面の電気ヤケ。

テレビや冷蔵庫は一般的な生活の必需品であり、その使用による電気ヤケは通常使用と捉えるので、「貸主」負担が妥当とされています。

借主所有のエアコン設置による壁のビス穴や跡

エアコンも生活必需品と考えられており、その設置によって生じたビス穴は通常消耗であり「貸主」負担と考えられます。
このとき、水漏れが原因で床や壁を腐食させてしまった場合は、善管注意義務違反と判断され「借主」の負担となる場合が多いと考えられます。
また、エアコンの所有者が貸主であっても、水漏れがを放置したり、お手入れ不十分が原因で壁や床を腐食させてしまった場合には、通常使用を超えると判断され「借主」の負担と考えられます。

壁に貼ったポスター跡

壁に貼ったポスター跡によるクロスや壁等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による消耗の範囲であり「貸主」の負担と考えられます。
また、下地のボードにたどり着かない程度の画鋲やピンの固定も通常の生活範囲と考えられるので、貸主負担が妥当と考えられます。
しかし、釘を用いる場合は深く刺さってしまい、下地ボードへの影響があれば通常消耗以上と考えられるので「借主」の負担と判断されることが多いと考えられます。

結露を放置したことにより拡大したカビやシミ

結露は建物の構造上の問題であることが多いですが、結露が発生しているにもかかわらず、借主が貸主に報告や通知もしない、そして拭き取りも怠り、腐食させた場合には通常消耗の範囲を超えると判断され「借主」の負担と考えられます。

台所の油汚れ

キッチンの使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えると判断され「借主」の負担と考えられる。

取り付け金具のない天井に直接付けた照明器具の跡

あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合には、通常使用の範囲を超えると判断され「借主」の負担と考えられます。

ガラス

構造により自然に発生したガラスの亀裂や地震で破損したガラス。
自然災害による破損は借主に責任はないと考えられ「貸主」の負担が妥当です。
また、ガラスの加工処理の問題で、亀裂が自然に発生した場合は、借主に責任はないと考えられ、「貸主」が負担するのが妥当と考えられます。
このケースでは発見次第すぐに連絡をして報告することが肝心です。

飼育ペットによる柱や建具のキズや臭い

ペット飼育は、ペットの躾や排泄物の後始末が問題でもあり、善管注意義務に違反したとして「借主」負担と判断される場合が多いと考えられます。
破損や劣化が見あたらない網戸の張り替え。
入居者確保のために行われる張り替えは物件の維持管理上の問題と考えられるので「貸主」負担が妥当の考えとなります。

設備

機器の耐用年限到来による設備機器の故障や使用不能。
経年劣化による自然消耗と考えられるので「貸主」負担が妥当となります。
破損はしていないが、次の入居者の確保に行うための浴槽交換。
こちらも物件の維持管理上の問題であり、貸主負担が妥当の考えとなります。
不適切な手入れ方法、用法違反による設備毀損。
「貸主」の善管注意義務違反と判断されることが多いと考えられます。

鍵

破損や紛失がない場合での交換。
物件管理上の問題とされるので、「貸主」の負担が妥当と考えられます。
破損や紛失の場合では、善管注意義務の違反として「借主」負担と判断されることが多いと考えられます。

台所やトイレの消毒

消毒は日常の清掃にはあたらないと考えられ、借主の管理範囲を超えていると考えられるので「貸主」の負担とするのが妥当と考えられます。
ガスコンロ置き場や換気扇等の油汚れ、スス。
使用期間中に、その清掃や手入れを怠った結果に汚損が生じた場合、善管注意義務違反に該当すると判断され「借主」負担とされる事が多いと考えられます。
風呂、トイレ、洗面台の水垢やカビ。
こちらも使用期間中に、清掃や手入れを怠った結果に生じた汚損は、善管注意義務に違反すると考えられ「借主」の負担が妥当とされます。

居室

専門業者による全体のハウスクリーニング。
借主が通常の清掃にあたる、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回りや換気扇、レンジ周りの油汚れの除去などは「借主」負担が妥当と考えられます。

判断が難しいタバコのヤニ

禁煙自体が用法違反となりますが、善管注意義務に反さない場合、クロスがヤニで変色したり臭いが付着しているとまではいえない程度の汚れについては、通常消耗の範囲に収まると考えれられているので、その場合のクロス張り替えなどは「貸主」負担が妥当となります。
しかし、当該居室全体においてクロスや壁がヤニによる変色や臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えると判断され、張り替えは「借主」の負担となるのが妥当といえます。

原状回復は退去後に発生するものですが、トラブルを未然に防ぐのためには、
入居中の暮らしで住まい全体をどれだけ丁寧に扱うかに左右されます。
突発的に起こってしまった事態では、自己判断や後延ばしをせず、管理会社や貸主に
早急に連絡をすることが大切です。